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Informationen über das spanische Immobilienrecht und Steuern in Spanien

Steuern, Grunderwerbsteuer, Notar, Eigentumsregister

was Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien wissen sollten

1. Allgemeines
Spanien ist Mitglied der Europäischen Union und verfügt über ein sicheres Rechtssystem im Immobilien- und Grundbuchrecht. Mit Hilfe von qualifizierten Beratern ist ein Immobilienerwerb rechtlich sicher und gänzlich mit wenig Risiko verbunden.

Bürger aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) unterliegen beim Immobilienerwerb in Spanien keinerlei Beschränkungen.

Bei Nicht-EU-Bürgern sind einige Besonderheiten zu berücksichtigen, grundsätzlich ist der Erwerb einer Immobilie jedoch unproblematisch. Steueridentifizierungsnummer (N.I.F. número de identificación fiscal bzw. N.I.E. número de identificación de extranjeros).

Jeder, der in Spanien Geldbewegungen tätigt, benötigt eine solche N.I.E–Nummer.

Für den Erwerb von Grundbesitz ist es zunächst erforderlich, eine Steuernummer (N.I.E.) bei der spanischen Polizei zu beantragen und diese anschließend beim Finanzamt registrieren zu lassen.

Diese formale Arbeit übernehmen wir gerne für Sie.

Die Vorbereitung zur notariellen Umschreibung, die Begleitung zum Notartermin und Übersetzung der amtlichen Texte gehören für unser geschultes Personal selbstverständlich zum Kundenservice.

Nach dem notariellen Termin, der Eigentumsumschreibung, wird die Immobilie im Grundbuchamt auf den neuen Eigentümer eingetragen, damit genießen Sie hinsichtlich der Immobilie nach europäischem Recht den absoluten Eigentumsschutz.

Gerne beraten wir Sie individuell über die steuerlichen Vorteile eines Grunderwerbs durch eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (S.L. Sociedad Limitada). Diese Firmengründung ist unproblematisch.

2. Kaufabwicklung 

In Spanien besteht kein Formzwang beim Immobilienerwerb.

Sogar mündliche Kaufverträge können zulässig und rechtswirksam sein.

Empfehlenswert und üblich ist jedoch ein privatschriftlicher Kaufvertrag (contrato privado) mit anschließender notarieller Beurkundung.

In diesem Vertrag werden alle wesentlichen Vereinbarungen festgelegt.

Verkaufspreis, Inventar, Zahlungsmodalität, spätestens möglicher Notartermin, etc.

Die Anzahlung: Mit dem Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages wird üblicherweise eine Anzahlung von 10 % des Gesamtpreises vereinbart, welche später mit der Restzahlung vor dem Notar verrechnet wird.

Erst nach der notariellen Beurkundung „Escritura Pública de Compraventa“ geht das Eigentumsrecht an den Käufer über.

Dieses notarielle Dokument ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad).

 

3. Der Notartermin und die Grundbucheintrag

Vor der amtlichen Beurkundung fordert das Notariat beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug der zum Verkauf stehenden Immobilie an.

Mit der Übersendung dieses Dokuments wir die Immobilie für fünf Tage gesperrt.

Sollten andere Notariate einen solchen Auszug beantragen, wird dieser mit entsprechendem Hinweis, abgelehnt.

Beim Notartermin müssen sich Käufer und Verkäufer ausweisen und können ausnahmslos nur mit notarieller Vollmacht vertreten werden.

Der Notar verliest den vorbereiteten Kaufvertrag mit allen überprüften Daten, wie Katasternummer und Grundbuchnummern, die Bezahlung der örtlichen Grundsteuer sowie die Form der Zahlung.

Üblicherweise wird die vereinbarte Gesamtsumme abzüglich der Anzahlung bezahlt, meist durch die Übergabe eines bankbestätigten Schecks.

Bei Finanzierung durch eine Bank geschieht dies durch einen Vertreter der Bank.

Erst nach der Unterschrift der Vertragspartner und des Notars geht das Eigentumsrecht über.

Noch am selben Tag wird eine Mitteilung vom Notariat an das Grundbuchamt gesendet. 

 

4) Erwerbs- und Folgekosten

Die Grundregel lautet: Der Käufer zahlt alles, die Notariatskosten und die Grundbucheintragung.

Sie sollten Erwerbsnebenkosten in Höhe von 10-12 % des Kaufpreises einkalkulieren.

Ausgenommen davon ist meist die Wertzuwachssteuer des Grundstücks (Plusvalía).

Hier sagt das spanische Gesetz, dass Käufer und Verkäufer sich über die Kosten einigen müssen, üblich ist, dass der Verkäufer diese bezahlt.

Diese Steuer wird individuell von jeder Gemeinde berechnet.

Sie richtet sich nach der Anzahl der Jahre und dem Wert und bezieht sich ausschließlich auf das Grundstück.

Sie beträgt zwischen 16 und 20 % des Wertzuwachses des Grundstückes.

Besteuert wird nur die Bodenwertsteigerung, unabhängig von den Aufbauten und deren Wert.

Welche Steuersätze werden beim Kauf einer Immobilie in Spanien angewendet: Privatpersonen bezahlen 10 % Grunderwerbssteuer (I.T.P. Transmisiones Patrimoniales) beim Kauf eines „Second Hand“ Objektes.

Beim Kauf eines Neubaus die Mehrwertsteuer (I.V.A. –impuesto sobre valor añadido) in Höhe von 10 % plus 1,5 % Dokumentarsteuer (A.J.D. Actos Jurídicos Documentados) Einkommenssteuer (Declaración de la Renta)

Die spanische Einkommenssteuerklärung muss grundsätzlich nur von Residenten (in Spanien einen festen Wohnsitz haben) bezahlt werden.

Besteht kein Wohnsitz bzw. keine Aufenthaltserlaubnis = Residencia, so gilt der in Spanien über 183 Tage Wohnende als Resident im Sinne des Steuerrechts und hat sein Welteinkommen in Spanien zu versteuern.

Grundsteuer (I.B.I - Impuesto sobre Bienes Inmuebles) 0,4 bis 0,7 % vom Katasterwert, je nach Gemeinde

Die jährlich im Herbst fällige Grundsteuer richtet sich prozentual nach dem Katasterwert einer Immobilie.

Steuersätze betragen meist zwischen 0,4 % und 0,7 % des Katasterwertes - die Bemessung unterliegt den örtlichen Bestimmungen.

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Regierungspräsidium Darmstadt Regierungspräsidium DarmstadtServicezeiten:Fristenbriefkasten:Luisenplatz 2, KollegiengebäudeMo. Do. 8:00 bis 16:30 UhrLuisenplatz 264283 DarmstadtFreitag8:00 bis 15:00 Uhr64283 DarmstadtInternet: Telefon:06151 12 0(Zentrale)Öffentliche Verkehrsmittel:www.rp-darmstadt.hessen.deTelefax:06151 12 6347(allgemein)Haltestelle Luisenplatz-2-Geldwäscheprävention Newsletter Nr.11vom 16. Juni2016Sehr geehrte Damen und Herren,mit dem heutigen Newsletter informieren wir Sie überfolgende Themen:Zusätzliche Identifizierung der auftretenden Person:Wichtige Konkretisierungen für den Nichtfinanzsektor!Wie bereits mit meinem Newsletter Nr. 10 mitgeteilt,ist ab dem 18. Juni 2016 -nebendem Vertragspartner-zusätzlichauch die für diesen ggf. auftretende Person nach Maßgabe des § 4 Abs. 3 und 4 des Geldwäschegesetzes (GwG) zu identifizieren. Im-mer,wenn Identifizierungspflichten nach dem GwG bestehen, sindentsprechendauch Personen, die sich z. B. als Bote oder Bevollmächtigter des Vertragspartners zu erkennen geben,zu identifizieren.Die Norm dient der Umsetzung des Artikels 13 Abs. 1 letzter Satz der 4. EU-Geldwäscherichtlinie. Demnach müssen sich die Ver-pflichteten bei Umsetzung der Sorgfaltspflichten vergewissern, dass „jede Person, die vorgibt, im Namen des Kunden zu handeln, dazu berechtigt ist, und die Identität die-ser Person feststellen und überprüfen“.Das Bundesministerium der Finanzen(BMF)hat für den Nichtfinanzsektor einige Fragen beantwortet,diedazu zwischenzeitlich aufgetretensind:Demnach ergibt sich die zusätzliche Identifizierungspflicht im Bereich des Nichtfinanz-sektors für alle vor Ort agierenden natürlichen Personen,also Boten, gesetzliche Ver-treter, rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter und Personen, die ihre Vertretungsmacht aus ihrer Stellung als Organ einer juristischen Person oder Personengesellschaft her-leiten. Entgegen der Darstellung im Newsletter Nr. 10 sind nachAuskunftdesBMFauch gesetzlicheVertreter oder Verfügungsberechtigteeiner juristischen Person oder Personenhandelsgesellschaft-überdie reine Erfassungnach § 4 Absatz 3 Nummer 2 GwGhinausvollständiganhand eines in § 4 Abs. 4 Nr. 1 GwG genannten Dokumen-tes, z. B. eines Personalausweises,zu identifizieren. Die Identitätsangaben sind zu do-kumentieren und aufzubewahren.1. Die Erleichterungen im Hinblick auf gesetzliche Vertreter oder Verfügungsberechtigtegelten i.d.R. nur für Kreditinstitute und be-1Name, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Anschrift, Art, Nummer und ausstellende Behörde des zur Überprüfung der Identität vorgelegten Dokumentes
 
-2-stimmte Zahlungsdienstleister. Weiterhin hat das BMF auf einen redaktionellen Fehler in der Gesetzesbegründung(BT-Drs. 18/7204,Artikel 7)hingewiesen: Ausgenommen sind demnach nichtallePer-sonen, die Verpflichtete im Sinne des § 2 Abs. 1 GwG sind, sondern lediglich Ver-pflichtete, soweit es sich um Notare im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 7GwG handelt.Die bundeseinheitlichen Merkblätter und Broschüren werden erst im Anschluss an die weiteren geplanten Änderungen des Geldwäschegesetzes geändert die sonstigen Veröffentlichungen auf der Homepage meiner Behörde werden sukzessiv aktualisiert.Ein Muster-Dokumentationsbogen soll in Kürze erstellt werden.Bitte denken Sie daran, Ihre Mitarbeiterzeitnahvon dieser wesentlichen Änderung zu unterrichten und stellen Sie sicher, dass die neuen gesetzlichen Anforderungenum-gesetzt werden. Link zur rechtlichen Grundlage. VermittlerregisterDie Überprüfung der Identität von juristischen Personen/Personengesellschaften kann u.a. gem. § 4 Abs. 4 Nr. 2 GwG anhand eines Auszugs aus dem Handels-oder Genos-senschaftsregister oder einem vergleichbaren amtlichen Register oder Verzeichnis oder durch Einsichtnahme in ein solches erfolgen. Das von den Industrie-und Han-delskammern als Registerbehörde geführte Vermittlerregisterwird von meiner Be-hörde als ausreichendim Hinblick auf die Verifizierung der Identität von dort erfassten juristischen Personen/Personengesellschaften anerkannt.Unterfolgender E-Mail-Adresse können Sie den Newsletter jederzeit abbestellen: geldwaeschepraevention@rpda.hessen.deIhr Team „Geldwäscheprävention“ beim Regierungspräsidium DarmstadtAnsprechpartnerin:Penelope Schneider, DezernatI 18, „Öffentliche Sicherheit und Ordnung“Telefon: 06151124747
 
 
 
 


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